2023. 4. 8. 14:46ㆍ카테고리 없음
임대주택보증보험(임대보증금보증) 이란
임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않는 경우
임차인에게 임대보증금의 반환을 책임지는 보증상품
임대주택보증보험(임대보증금보증) 가입대상
○보험계약자: 「민간임대주택에관한특별법」에 따른 민간임대주택
1. 민간건설임대주택
2. 제18조 제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택
3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택
4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택
단, ’20.8.18. 개정 민간임대주택법 시행 이후 등록신청한 임대주택은 즉시 가입대상이며, 시행 전에 등록된 임대주택(단, 법 시행 전에도 가입대상인 민간임대주택법 제49조제1항제1호~제3호는 제외)은 법 시행 1년 후 계약을 체결할 때 가입대상이 됩니다.
<사례>
’20.6월에 매입형 오피스텔 1호를 대상으로 임대사업자 등록하고, 임차인과 ’20.7.1~’22.6.30 임대차계약을 체결한 경우
→ 해당 임대주택은 ’21.8.18. 이후 계약을 체결할 때 가입대상이 되므로, ’22.6.30. 이후 계약부터 적용이 됨(단, 기존 계약이 ’22.6.30. 이전에 중도해지된다면 해지된 이후 체결된 계약부터 적용됨)
○보증책임: 임대보증금의 지급을 책임진다. (임대차계약서의 임차보증금 전액 또는 일부)
○보증채권자: 당해 임대주택의 임차인
○보증채무자: 당해 임대주택의 임대사업자
임대주택보증보험(임대보증금보증) 보증기간
임대보증금보증의 보증기간은 1년이며, 민간임대주택법에 따라 보증료를 매년 재산성해 보증을 갱신하고 있다.
1. 사용건사전 임대보증금 보증: 주택분양보증 준용
2. 사용검사후 임대보증금보증:보증서발급일로부터 1년
* 개인임대사업자의 경우 보증서발급일로부터 1년, 2년,
* 임대차계약종료일 선택가능(단, 2년 선택시 보증서발급 1년 후 보증료 재산정 불가)
임대주택보증보험(임대보증금보증) 산정방법
원칙은 임차인으로부터 받거나 받을 임대보증금 전액이다.
1. 사용검사전 임대보증금보증: 주택분양보증 준용
2. 사용검사후 임대보증금보증: 임차인으로부터 받거나 받을 임대보증금
※ 다만 다음 요건 갖춘 경우, 담보권 설정금액과 임대보증금을 함한 금액에서 주택가격의 60%를 제외한 금액으로 할 수 있다.
▶ 2021년 9 월 14일 이후에 체결된 신규 또는 임대차계약에 대한 보증 신청인 경우
① 근저당권이 세대별로 분리된 경우
(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는
근저당권의 공동담보를 해제하고,
채권최고액을 감액하는 근저당권
변경등기의 방법으로 할 수 있다)
②임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권
(다만 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다)
압류.가압류.가처분 등을 해소한 경우
③임대보증금의 일부만을 보증금액으로
하는 것에 대해 임차인이 동의한 경우
▶ 2021년 9월 14일 전에 체결된 신규 또는 임대차계약에 대한 보증 신청인 경우
① 근저당권이 세대별로 분리된 경우
(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는
근저당권의 공동담보를 해제하고,
채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)
② 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권
(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다),
압류.가압류.가처분 등을 해소한 경우.
③ 임차인이 전세권 설정을 요구하고 임대사업자가
이에 동의하여 전세권이 설정된 경우, 이 경우 임차인이
전세권 설정을 요구하지 않는 경우에는 전세권 설정요건을
충족한 것으로 본다(임차인이 전세권 설정을 요구하지
않았음음 임대사업자가 관할 지자체에 직접 소명해야 한다)
임대주택보증보험(임대보증금보증) 보증요건
1. 당해 임대주택에 압류, 가압류 및 가처분 등 권리제한사항이 있는 경우 이를 말소하여야 함
2. 담보권 설정금액이 주택가격의 60% 이내일 것
3. 담보권 설정금액과 임차보증금의 합이 주택가격의 100% 이내일 것
(부채비율이 100%를 초과하는 경우 초과금액에 해당하는 담보물을 제공하고 보증신청 가능)
4. 보증대상 주택이 건축물대장(집합건축물의 경우 전유부)에 위반건축물로 기재된 경우 보증취급 불가.
- 건물물대장 발급(세움터 https://cloud.eais.go.kr), 정부24(https://gov.kr)
- 인터넷 발급(열람)시 무료
5. 기타 공사 규정에 적합하지 않은 경우 보증가입 제한
임대주택보증보험(임대보증금보증) 의무가입 면제대상
민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제7항의
어느 하나에 해당하는 경우 보증가입 의무가 면제됩니다.
또한, 일부 보증 가입 조건을 모두 충족하여
①보증대상금액 산정 시 ‘0원 이하’이며
②보증미가입에 대한 임차인 동의가 있는 경우에도
보증가입이 면제 될 수 있습니다.
보증 의무가입 면제 대상에 해당하는 경우, 관할 지자체로 해당사실을 직접 소명하시기 바랍니다.
※ 민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증) 제7항
⑦ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니할 수 있다.
1. 임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조제3항에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우
2. 임대사업자가 「공공주택 특별법」 제45조의2에 따라 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하는 경우로서 해당 공공주택사업자가 보증 가입 등 임대보증금 회수를 위하여 필요한 조치를 취한 경우
3. 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하였고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우
임대주택보증보험(임대보증금보증) 보증료
○ 보증료 산정식
보증료 = 보증금액 X 보증료율 X 보증기간에 해당하는 일수÷365
※보증료율이란 신용평가등급 및 부채비율별 보증료율을 말한다.
※민간임대주택에 관한 특별법 시행령 40조에 따라 임대사업자가 75%, 임차인이 25%를 부담하되, 임대사업자가 보증료 전액 납부 후 임차인이 부담하는 보증료를 임대료에 포함하여 징수하도록(임대료 납부고지서에 내용 명시) 규정하고 있습니다.
주택임대차보호법상 대항력
주택임대차보호법에서의 대항력이란 임차주택의 양도 또는 기타 후순위 권리자에 의한 경매 등 주택소유권의 변동이 생기더라도 임대차 계약기간의 보장을 받으며 임대보증금 반환의무도 그에 수반하여 새로운 소유자에게 이전된다는 의미입니다.
주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마치면 그 익일(다음날 0시)부터 제3자에게 대항력이 생깁니다.
대항력은 임차인의재산권을 법률적으로 보호하는 가장 기본적인 제도이므로 임차인께서는 재산권보호를 위하여 대항력(주택의 인도 + 전입신고)을 갖추시기 바라며, 아울러 우선변제권 확보를 위하여 임대차계약서상에 확정일자를 반드시 득하시기 바랍니다.
법인의 임대보증금보증 가입
법인인 임차인의 경우에도 임대보증금보증의 가입 및 보호를 받을 수있다.
해당 법인이 주택임대차보호법 제3조에 따라 대항력을 갖출 수 없는 경우에는 보증가입 신청 전에 전세권 설정등기가 이루어져야 합니다. (주택도시보증공사에 신탁등기를 한 경우에는 제외).
부채비율
- 부채비율이란 담보권 설정금액과 임대보증금의 합계액을 주택가격으로 나누어 백분율로 환산한 값을 말한다.
- 담보권 설정금액은 주택에 설정된 저당권의 채권최고액, 보증대상이 단독,다중,다가구주택인 경우 보증세대 외 새대의 임대보증금 등을 말한다. (법인임대사업자의 경우, 담보권 설정금액이 기금 또는 공사 보증부 대출인 경우에는 실제 대출잔액의 120%를 담보권 설정금액으로 한다.)
부채비율(%) = (임대보증금+담보권 설정금액-담보물 거래한도액) ÷ 주택가격 × 100
- 담보물을 징구하는 경우 담보물의 거래한도금액을 담보권 설정금액과 임대보증금의 합계액에서 차감해 부채비율을 산정한다.
(1) 법인(공동주택)
(2) 개인사업자(공동주택)
○ 개인사업자 신용등급
- 개인사업자 보증료율 산정을 위한 신용등급은 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따라 허가받은 신용정보회사가 제공하는 신용평가 점수 활용 산정한다.
임대주택의 주택가격 산정방법
［법인임대사업자］
1.감정평가금액: 세대규모별(기준층) 감정평가서로 판단
2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(준주택의 경우에는 「소득세법」에 따른 기준시가를 말함)에 국토부장관이 정하여 고시하는 비율을 곱해 산정한 금액
［개인임대사업자］
가. 가격정보는 KB시세정보의 경우 일반평균가를 적용하고 부동산테크 시세정보의 경우 하한가와 상한가를 산술평균한 값 적용, 다만 필로티 여부를 불문하고 부동산 등기부등본(1호, 101호 등)에 따른 아파트의 최저층과 주거용오피스텔은 하위평균가(KB) 또는 하한가(부동산테크) 적용
나. 등기사항증명서상 매매가격은 해당 세대 등기사항증명서상 등기원인이 매매인 소유권이전 내역에 거래가액이 표시된 것으로 보증신청일 기준 등기원인일이 1년 이내인 경우 적용
※ 국토교통부장관 공시가격 : 부동산공시가격 알리미/주택/공동주택공시가격 또는 개별단독주택공시가격 조회
※ 국세청장 기준시가(오피스텔 및 상업용건물) : 홈택스/조회발급/기타조회/기준시가조회/오피스텔 및 상업용건물
※ 고시기준 : 민간주택특별법 시행령 제39조에 따른 국토교통부 장관 고시[‘21.8.17.]
［공시가격 및 기준시가 적용비율］
□ 「부동산 가격공시에 관한 법률」제16조부터 제18조까지의 규정에 따라 공시된 가액
ㅇ 공시된 가액에 따라 다음과 같이 적용함
□ 「소득세법」제99조제1항제1호다목에 따라 국세청장이 매년 산정ㆍ고시하는 기준시가
ㅇ 적용비율 : 120%
임대주택보증보험(임대보증금보증) 보증서 발급위한 권리말소
임대주택(부속토지포함)에 저당권 등의 설정이나 압류, 가압류 및 가처분 등 권리제한사항이 있는 경우에는 이를 말소하고 보증하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 그러하지 아니함
[법인임대사업자]
1. 기금 융자원리금 상환채무를 담보하는 저당권
2. 주채무자의 임대보증금 반환채무를 담보하는 저당권 등
3. 임대보증금의 일부 또는 전부를 금융기관으로부터 융자를 받은 경우의 대출금 상환채무를 담보하는 저당권
4. 모기지보증, 임대주택매입자금보증 등 공사의 보증발급과 관련하여 설정한 저당권
5. 제1호부터 제4호에 해당하지 않는 선순위 채권 중 주택가격의 100분의 60 이내의 저당권
6. 당해주택에 임대차계약을 체결한 임차인이 임대보증금 반환, 분양전환 등 임대인에 대한 임차인으로서의 권리확보를 위해 설정한 권리제한 사항
(대항력 확보 및 확정일자를 득한 이후의 권리제한 사항에 한한다)
[개인임대사업자]
1. 당해주택에 임대차계약을 체결한 보증대상 임차인이 임대보증금 반환을 위해 설정한저당권 등
2. 보증대상 주택에 임대차 계약을 체결한 임차인이 임대보증금의 일부 또는 전부를 금융기관 등으로부터 융자를 받은 경우 대출금 상환채무를 담보하는 저당권 등
3. 당해주택에 임대차계약을 체결한 보증대상 임차인이 분양전환 또는 주택의 취득을 위해 설정한 예고등기 등
4. 소방도로, 송전선로, 도시철도 등 기반시설의 설치·사용·소유를 목적으로 하는 지상권
임대주택보증보험 보험금 청구시 지급금액은?
［보증채무이행-HUG］
주택도시보증공사는 보증이행청구일로부터 1개월 이내에 보증채무를 이행하며, 다음과 같이 책임을 부담합니다.
1. 부기등기된 임대주택의 경우 보증서에 기재된 세대별 보증금액 한도내 임대보증금을 환급합니다.
2. 주택도시보증공사에 신탁등기된 임대주택의 경우, 임대차계약서상의 임대보증금 환급 또는 분양전환을 합니다.
［임대보증금 상계 및 차감-서울보증보험］
피보험자가 반환받아야할 임대보증금입니다. 단 계약자가 피보험자에 대해 임대보증금과 공제 또는 상계할 수 있는 아래 각 호의 채권이 있는 경우에는 이를 차감하고 지급합니다.
1. 연체 임대료 및 관리비
2. 임대보증금 반환사유 발생일 이후 미납 임대료
3. 기타 피보험자가 계약자에게 부담하는 위약금 등 제반 체무
보험금 지급금액 한도는 보험가입금액입니다.
임대주택보증보험(임대보증금보증) 제출해야하는 서류
［개인임대사업자］
1. 주민등록초본 또는 등본(신청일 기준 1개월 이내 발급분)
2. 신분증
3. 사업자등록증 사본
4. 임대사업자등록증 사본(신청일 기준 1개월 이내 발급분)
5. 임대차계약서 사본
6. 부동산등기부등본(신청일 기준 1개월 이내 발급분)
7. 국세·지방세 납세증명서(보증신청일 기준 유효한 증명서)
(발급경로)민원 24 홈페이지 로그인 – 지방세 납세증명 - 신청하기
8. 건축물대장(아파트 제외)
9. 감정평가서사본(감정평가금액으로 주택가격을 산정하는 경우)
10. 인감증명서(인감으로 날인하는 경우, 신청일 기준 3개월 이내 발급분)
11. 일부보증 가입 동의서(일부보증으로 가입하는 경우)
12. 그 밖에 심사에 필요한 서류
［법인임대사업자 민간매입임대주택］(민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항 제3호 또는 제4호)
1. 임대차계약서 사본
2. 부동산등기부등본(신청일 기준 1개월 이내 발급분)
3. 감정평가서(세대규모별, 기준층) 사본 등 주택가격 산정을 위해 필요한 서류
4. 기금융자내역확인(원)(기금대출이 확인되는 경우)[소정양식]
5. 임대사업자등록증 사본
6. 보증대상이 사회임대주택 또는 공동체주택임을 확인할 수 있는 서류(필요한 경우에 한함)
7. 그 밖에 심사에 필요한 서류
［민간건설임대주택 및 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택］(민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항 제1호 또는 제2호)
1. 사업계획승인서(또는 건축허가서) 사본 및 임대조건신고서사본(임대주택을 공급 받는 자가 최초로 입주하는 주택에 한함)
2. 임대보증금보증 신청에 따른 확약서[소정양식]
3. 세대규모별 임대차계약서 사본
4. 기금융자내역확인(원)[소정양식] 또는 담보권 설정금액 확인(원)[소정양식]
5. 임대조건신고필증 사본(신고한 경우에 한함)
6. 감정평가서(세대규모별, 기준층) 원본 또는 사본
7. 특별수선충당금 적립내역 통장 사본 또는 적립사실 확인서류(공사에 신탁등기 한경우에 한함)
8. 임대주택 양도각서(최초 발급 또는 서식이 개정된 경우에 한함)[소정양식]
9. 부동산매입확약서(매입 확약한 경우에 한함)[소정양식]
10. 금융거래정보제공동의서[소정양식]
11. 임차인모집계획안(「민간임대주택에관한특별법」 제42조에 해당하는 경우에 한함)
12. 보증대상이 사회임대주택 또는 공동체주택임을 확인할 수 있는 서류(필요한 경우에 한함)
13. 그 밖에 심사에 필요한 서류
임대주택보증보험 보증사고 사유
1. 보증기간에 주택임대차계약이
기간만료, 해제, 해지 등 종료된 경우로서
해당 종료일로부터 2월이 경과하도록
정당한 사유없이 임대보증금을 되돌려 받지 못한 경우
2. 보증기간에 주채무자가
파산ㆍ부도, 사업포기 등으로 임대보증금 반환채무를
이행할 수 없다고 공사가 인정하여
그 사실을 보증채권자에게 알린 경우
임대주택보증보험 보증해지 사유
［법인임대사업자］
1. 보증기간 종료일이 지난 경우. 다만, 보증채무이행청구가 접수되어 있는 경우에는 제외함.
2. 당해 임대주택이 보증채권자인 임차인에게 분양전환되어 소유권이전등기가 완료된 경우. 이 경우 소유권이전의 확인은 등기부등본에 의함.
3. 임대주택에 공실이 발생된 경우. 이 경우 공실의 확인은 관리사무소장의 퇴거확인서나 임대사업자가 임차인에게 임대보증금을 지급했음을 입증할 수 있는 서류에 의함.
［개인임대사업자］
1. 보증기간이 경과하였으나, 보증기간 연장을 신청하지 않은 경우
2. 주채무자가 변경된 경우로, 변경된 주채무자가 임대보증금보증을 가입한 경우.
3. 민간임대주택법 제49조제7항에 따라 보증가입이 면제되는 것으로 확인된 경우
4. 보증대상 주택이 보증발급일로부터 보증해지 신청일 현재까지 공실인 경우로 보증신청인이 해지를 요청하는 경우
5. 보증채무약정서상 보증해지사유에 해당하는 경우
6. 보증신청인이 다음 각 호의 사유로 보증책임소멸확인원을 제출하여 해지를 요청하는 경우
가. 일부보증 가입 후 요건을 충족하고, 담보권 설정금액의 감소, 주택가격의 증가 등으로 일부보증 가입이 불필요하게 된 경우
나. 임대주택사업의 종료(임대사업등록 말소 혹은 사업양도시)
다. 전세보증금반환보증 중복가입. 임대인이 임차인에게 보증료를 지급하고 이를 입증하는 경우 보증책임소멸확인원 제출하지 않아도 해지 가능.
참조: HUG, 서울보증보험